近年、住宅に対して高い性能や長く快適に住めることを重視する方が増えており、それに伴って長期優良住宅への関心も高まっています。本記事では、長期優良住宅の基本を知りたい方に向けて、その特徴を踏まえながら、メリットだけでなく注意しておきたいデメリットについても分かりやすく解説します。
長期優良住宅の認定条件
長期優良住宅とは、安心して長く住み続けられるように国が定めた基準を満たし、認定を受けた住宅や共同住宅のことを指します。近年は高性能住宅への関心の高まりから認定数も増加しており、2023年3月末時点では新築戸建住宅の着工件数のうち約3割が長期優良住宅として認定されているのです。長期優良住宅の認定基準は全部で10項目あり、戸建住宅と共同住宅で適用される内容が一部異なります。
劣化対策
まず「劣化対策」では、数世代にわたって使用できる構造躯体であることが求められます。建物の構造ごとに床下点検口の設置や防錆措置などの基準が定められています。
耐震性
「耐震性」については、極めて大きな地震が発生した場合でも損傷を抑え、継続使用や改修がしやすい性能が必要です。耐震等級2以上など、条件を満たさなければなりません。
省エネルギー性
「省エネルギー性」では高い断熱性能と省エネ性能が求められます。断熱性能等級5、一次エネルギー消費量等級6が基準となります。
維持管理・更新の容易性
「維持管理・更新の容易性」では、配管や設備の点検・補修・更新がしやすい構造であることが条件です。共同住宅では、これに加えて共用部分の配管にも基準が設けられています。
可変性・バリアフリー性（共同住宅のみ）
さらに共同住宅のみの基準として「可変性」「バリアフリー性」があり、将来的な間取り変更や高齢化への対応がしやすい設計が求められます。
居住環境
「居住環境」では、地域の景観や街並みとの調和が重視され、地区計画や景観計画などのルールに沿った建築が必要です。
住戸面積
「住戸面積」についても最低限の広さが定められており、快適な居住性を確保します。
維持保全計画
「維持保全計画」では、構造部分や雨水対策、給排水設備などについて、将来を見据えた定期的な点検・補修計画を立てることが求められます。
災害配慮
最後の「災害配慮」では、ハザードマップを踏まえ、災害リスクに応じた対策を講じることが必要です。
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅は、認定取得にあたって一定の手間やコストがかかるものの、建築主にとっては多くのメリットが用意されています。
住宅ローン控除の優遇
代表的なものが、住宅ローン控除の優遇です。2024年の税制改正により住宅ローン控除制度は延長され、長期優良住宅の場合、住宅ローン残高の0.7％を最大13年間にわたり所得税から控除できます。控除対象となる借入限度額は4,500万円と、ZEH水準住宅や省エネ基準適合住宅よりも高く設定されている点が特徴です。
税金の軽減措置
また、所得税以外の税金についても軽減措置が受けられます。不動産取得税では課税標準額からの控除額が増額され、固定資産税では新築後の税額が半減される期間が戸建住宅で最大5年、マンションで最大7年に延長されます。さらに、登録免許税についても保存登記や移転登記の税率が引き下げられ、初期費用の負担軽減につながることでしょう。
フラット35の住宅ローン金利の優遇
加えて、フラット35を利用する場合は住宅ローン金利の優遇も受けられます。フラット35Sや維持保全型では当初5年間の金利が年0.75％引き下げられ、子育て世帯向けのフラット35子育てプラスでは年1.0％の引き下げが適用されます。このように、長期優良住宅の認定は、税制面と金融面の両方で大きなメリットがあり、長期的な住宅取得コストの削減に寄与するといえるでしょう。
長期優良住宅のデメリット
長期優良住宅は多くのメリットがある一方で、あらかじめ理解しておくべきデメリットや注意点も存在します。
手続きに手間とコストがかかる
まず、着工前から完成後にかけて、申請や点検などの手続きに手間とコストがかかる点が挙げられます。長期使用構造等確認や認定手数料に加え、省エネ計算や申請書類の作成を専門家に依頼する場合は、その分の費用も必要になります。
建築コストが割高になりやすい
また、認定基準を満たすためには、耐久性や省エネ性能を高める仕様が求められるため、一般的な住宅と比べて建築コストが割高になる傾向があります。目安としては、通常の住宅より1.2〜1.3倍程度かかるケースもあるとされています。そのため、初期費用の増加だけでなく、住宅ローン控除や各種税制優遇によってどの程度の金銭的メリットが得られるのかを具体的に示し、総合的に判断してもらうことが重要です。
住宅履歴情報の整備と保存が義務付けられている
さらに、長期優良住宅では住宅履歴情報の整備と保存が義務付けられています。認定申請書や図面、構造・設備に関する書類など、多くの資料を紙または電子データで適切に保管しなければなりません。
まとめ
長期優良住宅は、高い耐久性や省エネ性能、災害への備えなど、将来を見据えた住まいづくりを実現できる住宅です。認定を受けるためには多くの基準を満たす必要があり、申請の手間や建築コストの増加といった負担も伴いますが、その分、住宅ローン控除や各種税金の軽減、住宅ローン金利の優遇など、長期的に見て家計にやさしいメリットが用意されています。初期費用だけに目を向けるのではなく、住み始めてからの安心感や維持管理のしやすさ、将来にわたるコスト削減効果まで含めて考えることが重要です。長く快適に暮らせる住まいを目指す方にとって、長期優良住宅は有力な選択肢の一つといえるでしょう。
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引用元：https://hibari-bld.co.jp/
